Ростислав Мельник, Президент Корпорації нерухомості РІЕЛ

Чи є цьогоріч сенс будувати житло? Чи будуть у людей гроші, щоб його купити? Чи існує взагалі у будівельного бізнесу можливість утриматись на плаву?

Розглянемо до прикладу столицю.

Щодо цін. За період  з червня 2019 до червня цьогоріч ціни на житло на первинному ринку виросли на 10,1%, повідомляють аналітики. Це не може не тішити.

Разом з тим, обсяги будівництва у 2020-му відверто скоротились. За даними Головного управління статистики в м. Києві, у січні–квітні підприємства столиці виконали будівельні роботи на суму біля 9 млрд грн. При цьому індекс будівельної продукції в січні–квітні 2020 року порівняно із січнем–квітнем 2019 року становив 91,3%. Тобто, падіння обсягів – щонайменше на 10%.

Зумовлюється це, крім іншого, й тим, що з  моменту, коли було оголошено карантинні обмеження, частина забудовників припинила роботу.

Але, на щастя, не всі.

Переконаний: будівельні майданчики – це те, що має обов’язково залишитись і працювати. Адже будівельна сфера – це 3-4% у ВВП щороку. Це база, на якій тримається національна економіка. Особливо в таких реаліях, як зараз – коли кордони надовго зачинені. Різке «просідання» обсягів будівництва (як капітального, так і житлового) неодмінно відіб’ється на показниках майже всіх інших сфер реального сектору – ті також просядуть. Як це виглядає на практиці, пам’ятаємо по кризах 2009-го та 2014-2015-го років.

Тепер, власне, про головне. Отже: що саме, кому й навіщо треба буде будувати після карантину?

Обов’язково – житло. Переконаний. Попри кризу й невизначеність, попит на нього є й буде. Й цього року, й ще багато десятиліть. Адже він не задовольняється, а лише накопичується та поширюється за принципом геометричної прогресії.

Гостра невирішеність житлового питання – проблема історична, яка дісталась нам у спадок ще з радянських часів. І якщо, скажімо, на початку Незалежності житла потребувала одна умовна міська сім’я, то зараз, через три десятиліття, треба жити десь вже двом поколінням і, відповідно, свій дах над головою шукають вже 5-7 сімей, які виросли з тієї одної.

Водночас, кількість міського населення за цей період суттєво збільшилась – якщо 30 років тому в українських селах мешкало 27% всіх наших співгромадян, то зараз – лише біля 16%. Люди продовжують їхати у місто.

Тобто, за неповних 30 років попит умовно зріс щонайменше в 5-7 разів. В той же час активність на будівельному ринку не лише не виросла (у порівнянні з радянським періодом), а в рази впала. Ми й досі будуємо вдвічі менше, ніж у 1990-му. Для того, щоб надолужити хоча б радянські темпи, вітчизняним будівельникам знадобиться ще не менш десяти-п’ятнадцяти  років. Тим часом зміниться ще одне покоління і та умовна сім’я, про яку ми говорили, перетвориться вже на 15 сімей, яким треба десь жити.

Але – чи є у покупців гроші? Досвід останнього часу показав: українські покупці житлової нерухомості стали більш впевненими у власній платоспроможності й свідомими того, що й за яку ціну купують.

До прикладу зазначу, що до 80 відсотків всіх угод по нашим об’єктам «у мирний час» укладається з відтермінуванням до кінця продажу. Але це не тільки й не стільки тому, що покупцям бракує коштів на 100-відсоткову оплату одразу. Українці вже вміють професійно керувати своїми ресурсами і скеровують їх раціонально (комусь вигідніше не розривати депозит, хтось чекає на вдалу зустрічну угоду з продажу, хтось планує придбання автомобіля тощо). В той же час – якщо забудовник пропонує конкурентні вигідні умови (скажімо, помітну знижку при 100-відсотковій оплаті) – покупець готовий прийти з усією сумою. Додам, що якісно проведена будівельником акція піднімає обсяги продажу в середньому вдвічі.

В разі ж нестабільності (економічної чи політичної) люди якраз частіше намагаються заплатити всю суму одразу. Вони вивільняють фінанси з банківських рахунків, скорочують інші витрати і зосереджуються на головній покупці.

Отже, на мою думку, достатньо аргументів для відповіді на запитання, чи є у покупців гроші.

Чи купуватимуть вони житло саме нині, у кризу, та в якому напрямку піде ринок цього року?

Мій власний досвід показує – так, купуватимуть. Більш того: під час кризи активність підвищується. Спочатку – у перші тиждень-два – у відділах продажу спостерігається шокова пустота. Затим – обсяги швидко зростають і у підсумку року можуть навіть перевищити середньорічні прогнози на 20-30 відсотків. Впевнений: подібний перебіг варто чекати й цьогоріч.

Точні прогнози щодо обсягів первинного житла, котре буде реалізоване, коректніше формулювати вже після виходу з карантину, але просідання продажів у річних показниках-2020 ми точно не побачимо.

Разом з тим ринок певним чином реформується (з нього підуть ті, хто не знайде ресурсів для ре-старту після двомісячного простою, або у кого не вистачить кредиту довіри з боку інвесторів), сфера первинної житлової нерухомості вкотре перенесе хворобу переформатування, але утримається у своїх звичних межах – без катастрофічних обвалів та шоку. Передусім – завдяки стабільному споживацькому попиту, про який ми вже говорили раніше.

За чотири місяці карантину потреба у житлі, звісно, нікуди не поділася. Більш того: люди, що змушені були доволі довгий час знаходитись у чотирьох стінах, як ніколи раніше, відчули, наскільки важливо мати свій дах над головою – більш-менш комфортний та захищений. Карантин знову «ввімкнув» культ власного дому. Тобто, на запитання, чи варто мати або купувати власне житло, нині майже кожен відповість: «ТАК».

Після кризи попит на нове житло зосередиться навколо сильних компаній, що певним чином посилить конкуренцію серед покупців та лише додасть азарту всьому процесу.

Сьогодні є дві базові категорії покупців первинної житлової нерухомості. 70% – це ті, хто потребує вирішення житлового питання. Решта – ті, хто використовує житло як інструмент заощаджень та як базу для власного бізнесу.

Люди першої категорії – які мають за одну з принципових життєвих цілей купівлю житла – дуже чутливі до ситуації на ринку, в економіці тощо. Приходить криза – і вони активізуються.

Вони не наважуються ризикувати й далі зберігати грошові накопичення (особливо, коли починає різко коливатись валютний курс) – і беруться швидко здійснювати відкладену мету. Характерно, що угоди під час кризи звершуються більш якісно й швидко. Процес вибору об’єкту, його осмислення та прийняття рішення скорочується по часу майже до 1-2 діб, тоді як у «мирні часи» клієнт може вагатись та йти до угоди місяцями.

Ті, хто використовує квадратні метри у якості вдалого заощадження та як інструмент накопичення, взагалі оцінюють кризові періоди як найприйнятніші для угод. Мабуть,- свідомо чи ні – користуються відомою порадою, яку приписують Ротшильду: купувати «коли на вулицях ллється кров». Логічно – якраз в кризу є шанс придбати максимально вдало.

Отже, переконаний: у будівельної галузі сьогодні є всі можливості не лише самій залишитись у обоймі, а й інші сфери підтримати. За умови, якщо учасники ринку вчасно вбудуються у нову систему форматів, яку диктує реальність, і навчаться позитивно застосовувати її нові можливості.

Скажімо, ще на початку весни ніхто не міг уявити, що проводити ділові, урядові чи навіть міжнародні наради, давати консультації, укладати угоди можна не виходячи з дому. Як виявилось – можна. Так само, як і по інтернету купити кватиру.

Купівля житла онлайн – це лише один з прикладів того нового, що ми вже отримали від кризи. Як виявилось:  швидка, зручна й безпечна з усіх боків опція, котра відкриває чималі перспективи для нашої галузі,– вона дає можливість суттєво скоротити час та заощадити людські ресурси. І таких відкриттів буде ще чимало і не лише в будівельній сфері.

В цілому, впевнений: нинішня ситуація стане каталізатором багатьох нових складних, цікавих, і в глобальному смислі – позитивних змін в кожному з нас і в усіх сферах нашого життя. І будівельна – точно не виключення.

Залишити відгук

Ваш email не буде оприлюднено.

Цей сайт використовує Akismet для зменшення спаму. Дізнайтеся, як обробляються ваші дані коментарів.