Хто має контролювати забудовника та чому заморожена реформа ДАБІ, чи варто будувати багатоповерхівки в передмісті, хто відповість за «свавілля» самобудів та коли влада почує учасників ринку?

Про це та багато інших гострих актуальних тем – у роздумах голови Асоціації Західно-Українських Забудовників України Юрія МАРТИНЮКА

Пане Юрію, останнім часом, коли навколо великих міст значно пожвавилось будівництво житла, забудовники зіткнулись з проблемою: будувати вище, ніж 5-поверхів, вони не можуть – не дозволяють норми. В той же час малоповерхова забудова – не варіант. Адже вона не задовільнить увесь наявний попит та й для забудовника це лише збитки. Вже певний час йдуть гарячі дебати в галузі на цю тему… Чи бачите вихід?

Так, ця проблема існує і її дійсно треба проговорювати. Ми вже давно почали це робити та постійно намагаємось доносити наше бачення до владних кабінетів.

Отже, нагадаю: 2018 року набула чинності нова редакція ДБН планування і забудови території. В даному документі встановлювалися різні новели. Зокрема – були встановлені такі терміни, як «блакитні лінії», «жовті лінії» тощо. І один з моментів, який там з’явився згодом, – це обмеження висотності у населених пунктах сільського типу.

Юрій Мартинюк, Голова Асоціації Західно-Українських забудовників

Так, в сільських населених пунктах чисельністю понад 1000 осіб (а як правило, так і є) встановлене обмеження поверховості на рівні 12 метрів. Тобто, до 4-х поверхів.

Селища міського типу мають можливість формувати садибну забудову, а також зводити багатоквартирні будинки висотою не більше 15 метрів (тобто, 5-поверхові).

Напевне, автори цієї норми переслідували благі наміри, намагаючись захистити сільську місцевість від нашестя багатоповерхівок. Але по факту не врахували один момент. Якщо село чи селище знаходиться у безпосередній близькості від великого міста, воно є, по суті, його сателітом. Тобто, де-юре це село, а де-факто в ньому мешкає значна частина містян, що переїхала жити за міську межу.

Динаміка зведення житлових комплексів як у містах, так і у близькому передмісті, свідчить, що міста бурхливо розвиваються і  просто змушені збільшуватись, розширювати свої межі – спочатку фактично, а згодом і адміністративно.

Вже сьогодні є велика кількість прецедентів, коли за межами великих обласних центрів будуються багатоповерхівки на території найближчих сіл. Цілі ЖК. Це особливо помітно на прикладі Києва. Новобудови передмістя давно ввійшли у столичний ринок будівництва багатоквартирного житла.

Але є й інші яскраві приклади – зокрема, Харків, де історично велика кількість прилеглих «робітничих» селищ забудовані багатоквартирними висотними будинками.

Тобто, це явище не є поодиноким. Це вже уставлена практика. Території все активніше забудовуються за межами великих населених пунктів.

Тому, ввівши в ДБН таку норму, центральний орган виконавчої влади перекреслив можливість далі розвивати забудову територій, що знаходяться неподалік  великих обласних центрів і де формат багатоповерхової забудови склався історично. Тому і девелопери, і інші експерти ринку говорять, що дані ДБН потребують змін та вдосконалення.

Зокрема, дискутується питання, яким чином ці зміни впроваджувати.

І яким же чином?

Є три варіанти пропозицій:

  1. Прописати у ДБН дозвіл зводити більше, ніж 5 поверхів, лише у населених пунктах, зокрема – у селах, які межують з великими містами, як правило обласними центрами, що мають чисельність населення понад 100 тис.
  2. З огляду на децентралізацію дозволити місцевим об’єднаним територіальним громадам самостійно приймати рішення, яку висотність жилих будинків вони бачать допустимою на своїй території. Дозволити громадам, що межують з великими містами, приймати рішення про зведення будинків більше п’яти поверхів.

Встановити певну зону передмістя на відстані, умовно кажучи, 20 чи 50 км від великого міста, котре має населення понад 100 тис, де ОТГ будуть мати повноваження приймати рішення про зведення будинків вище за 5 поверхів.

А чи може, припустімо, місцева сільрада прийняти рішення: нам потрібно збудувати ось тут три 16-типоверхівки. А он там – не можна, бо там зона відпочинку, ліс, пляж..?

Це ще одна гостра проблема, що є і обговорюється, – проблема повноважень. Чому у територіальних громад забрали право самостійно вирішувати, які об’єкти житлового та нежитлового будівництва по поверховості та висотності можуть розташовуватись на їх території?

Якщо ми говоримо про децентралізацію, про делегування повноважень до місцевої громади, то, напевне, маємо розуміти, що територіальні громади самі хотіли би вирішувати (мати на це право), що та як зводити, аби це було на користь громаді. Та який архітектурний ландшафт має бути на їх території.

Так – і захищати свою територію від незаконного будівництва. Вірно?

Це проблема, у якій сходяться і прибічники ідеї висотної забудови у передмісті, і її противники. Йдеться про те, що не можна будувати багатоквартині будинки на території, де немає відповідно пристосованої розгалуженої інфраструктури з певною пропускною спроможністю. Тобто, це каналізація, водо- та електропостачання.

Зараз же, на жаль, нерідко можна бачити: будується 10-15-поверховий будинок на території, яка взагалі не має підключення до комунікацій,  виводять кудись у двір, називають це «локальної очисною спорудою» – а по суті, це вигрібна яма. І – живіть як хочете.

От за цим якраз мають слідкувати як органи місцевого самоврядування так і органи державної влади, зокрема  органи архбудконтролю та правоохоронні органи.

То чому ж тоді з’являються хмарочоси-монстри просто серед поля – з вигрібними ямами поруч? Або посеред вулиці у місті-мільйоннику, блокуючи дороги та тротуари, всупереч будь-яким нормам та здоровому глузду?

На жаль, у нас немає механізмів притягнення до відповідальності, коли такі дозволи все ж таки видаються.

Насправді, сьогодні варто говорити про дві проблеми.

Перша: коли видаються дозволи на такі об’єкти, які в принципі не можна дозволяти будувати. І ті сертифіковані особи, що приймають таке рішення і дозволяють подібним проектам з’явитись (проектанти, головні архітектори, органи самоврядування), не несуть жодної відповідальності.

А така відповідальність має бути передбачена.

Друга: зараз здійснюється реформа інспекції архбудконтролю, а сама система архбудконтролю станом на сьогодні завмерла.

Реформа гальмується. Що є критичним для галузі в цілому.

На сьогодні важливо запустити цей орган контролю, яким є Державна інспекція містобудування, щоб він врешті почав працювати. А його діяльність варто жорстко моніторити.

Потрібно також давати відсіч таким неподобствам, про які ми з Вами говорили (будівництво там, де його не можна вести, чи появу проектів, які взагалі будувати не можна).

Натомість ми вже півроку живемо у стані, коли дана система паралізована, не функціонує.

З яких причин? Адже реформу галузі взагалі та ДАБІ зокрема так гучно та пишно анонсували? Здавалося, ще трошки – і ось він, оновлений ринок…

Що відбувається? Уряд зробив певні кроки по боротьбі з корупцією у ДАБІ, яка була надзвичайно корумпованим органом, як відомо. Але далі – зіткнулись з ситуацією: зацікавлені особи, що завжди заробляли на цій тематиці, гальмують процес. Їм вигідно, аби була така невизначеність, щоб не було чітких механізмів відповідальності за – у тому числі – неякісну роботу державних фахівців, яким держава делегувала певні функції. А також – щоб не працювала система покарання за самобуди чи зведення проектів, які будувати не можна тощо.

То, може, проблема у самій концепції реформи? Може, вона з самого початку була недолугою, недієздатною, а використовувалась лише для короткого піару?

Не погоджусь. Суть реформи, яка запропонована Урядом, є зваженою. Інше питання – чи вдасться її реалізувати. І чи суб’єктивний фактор не стане тим наріжним каменем спотикання, котрий зупинить всю реформу. Котрий – за сумною традицією – руйнує в нашій державі всі хороші ідеї.

Отже на сьогодні що є? Уряд свої кроки зробив, ДАБІ по суті ліквідовано. В правовому полі, можливо, ці кроки були не завжди правильні, вони радше були вимушені і революційні, ніж еволюційні.

Чути багато нарікань на те, що, розформувавши одне корупційне кубло – ДАБІ – намагаються на його місці створити три, які будуть втричі активніше тиснути на бізнес та тягти з нього всі соки, сформувавши втричі вищі розцінки за свої «послуги». Вам так не здається?

Тобто – чи правильно було вирішено розмежувати функції держархконтролю та передати їх трьом різним інстанціям? Вважаю, що так. Чому всі говорять про великого корупційного монстра ДАБІ? Тому, що всі функції: і дозвільна, і ліцензування, і притягнення до відповідальності, і контролю,- були зосереджені у ньому одному. Але не може сам себе контролювати орган, який видає дозволи. Тобто, я сьогодні видав – а завтра там виявляється проблема і я маю сказати, що я неправильно видав? Це абсурд. Тому таке розділення функцій та повноважень є цілком логічним. Якщо це вдасться реалізувати, є шанс, що вдасться знищити корупційну вертикаль чи хоча б її послабити.

Але я розумію, що зараз все завмерло на етапі затвердження даної реформи на законодавчому рівні. Йде певна боротьба, від якої страждають як учасники ринку (бо не можуть працювати котрий місяць поспіль), так і покупці (адже втрати забудовників конвертуються згодом у ціну квадратного метра). А це, своєю чергою, трансформується у проблеми з економікою…

Зараз прийняття нового законопроекту щодо реформування ДАБІ та галузі в цілому –  банально гальмується й саботується. І якщо це все робиться – то воно, повторюся, комусь вигідно й потрібно.

А що з законопроектом?

Законопроект щодо реформи у галузі та у системі державного архбудконтролю – є. Але він поки що не виноситься на голосування. Тут є два моменти: об’єктивний і суб’єктивний.

Перше – він дійсно потребує доопрацювання та врахування думок будівельної спільноти, експертів ринку. А суб’єктивний чинник – немає голосів за його прийняття. Адже йдеться про будівельну галузь, яка є достатньо потужною в країні. І комусь не вигідно, щоб ця галузь стала прозорою та впорядкованою. Щоб працювали закони.

Навіть величезна кількість правок до цього законопроекту не завжди свідчить про те, що він є неякісним в цілому. Це ще симптом того, що він перекреслює чиїсь бізнес-інтереси. Саме тих, хто в попередньо існуючий системі вдало вирішували свої бізнесові питання. Відтак, зараз вони ініціюють внесення якихось правок до документу не з метою його вдосконалення та підвищення ефективності, а з метою радше затягування та саботування процесу.

Будівельна спільнота, яка у своїй більшості давно очікувала на реформу, намагається довести свою позицію до Уряду. Переконаний: голос неупередженого представника бізнесу присутній та його чують.

Але разом з тим йому протистоять доволі потужні гравці, які мають у своєму арсеналі не лише політичний чи економічний вплив – вони мобілізують свої кишенькові «громадські об’єднання», загони «протестувальників», підтримку пулу гнучких експертів, які ще вчора, можливо, захищали протилежну позицію, а сьогодні вже говорять, що реформувати ДАБІ не потрібно. І взагалі-то не все так і погано.

Як відомо, в мутній воді рибку ловити легше. Напевне (та на жаль), в будівельній галузі є чимало рибалок, що полюбляють ловити її саме в мутній воді.

Тоді як сьогодні конче потрібно завершити розпочате. Оцінити, як воно працює. Після чого – робити наступний крок. Оскільки вимушена пауза, в якій опинилась галузь зараз, може стати критичною для багатьох.

На тлі лютих баталій навколо розформування ДАБІ виникає примітивне, але цілком резонне питання: а чи взагалі потрібен він, державний контроль за будівництвом – адже кожна його форма рано чи пізно перетворюється в годівницю для чиновників? Може, хай би краще не заважали?

Державний контроль обов’язково має бути. Хто може забезпечити права суспільства та громадян, як не держава? Саме вона повинна слідкувати за неухильним дотриманням чинного законодавства.

Зазначу, що органи державного контролю існують в усіх правових системах та в усіх державах без винятку. Інше питання, що ці функції частково необхідно делегувати. Тут варто зрозуміти, кому саме та як делегувати.

Скажімо, в концепції презентованої реформи ДАБІ функції дозволів на будівництво мають переміститися на місця. Тобто, в теорії, ми матимемо ситуацію, коли органи місцевого самоврядування, які на сьогодні розпоряджаються землею на своїй території, видають містобудівні умови та обмеження, матимуть завершений цикл впливу на рішення щодо майбутнього проекту.

В теорії планується, що забудовники та замовники будівництва зможуть просто повідомляти державу, що вони розпочали будівництво на основі виданих органами місцевого самоврядування повних документів: право на земельну ділянку, містобудівні умови та обмеження та проект будівництва, що пройшов відповідну експертизу.

Переконливо. Але ж хтось має, власне, контролювати й самих чиновників, погодьтесь. Лише так можна уникнути реінкарнації корупційних монстрів у бідь-якому форматі…

Саме так. В подальшому хтось мусить контролювати в тому числі і правильність виконання своїх функцій органами місцевого самоврядування. Оскільки ми знаємо, що сьогодні велика частина зловживань знаходиться в площині територій. Однозначно, відповідальність мають нести і фахівці, яким держава надала ті чи інші функції і вони є фахівцями у своїй царині. Говорю про архітекторів, проектантів, інженерів технагляду. Зараз йдеться про сертифікацію вже також виконробів.

Тобто, сьогодні маємо таку ситуацію: є бізнесмен, що є замовником будівництва. Він не може самостійно розробити проект чи зробити експертизу – він повинен звернутись до сертифікований фахівців, визначених державою.

Однак, коли на майданчик згодом приходить орган контролю та раптом бачить порушення, він застосовує санкцію саме до замовника будівництва, а не до тих-таки сертифікованих фахівців, які розробляли та виносили свій вердикт щодо цього проекту.

Це не можна назвати справедливим станом речей.

У концепції, що нам була презентована Урядом, йдеться про солідарну відповідальність. У першу чергу – до тих фахівців, які неякісно, або неправомірно поставили свої підписи під документами. Оскільки це вони – в першу чергу – мають нести відповідальність за проект, який виявляється хибним, який зводиться з порушенням будівельних норм. Це буде справедливим.

І друге питання, про яке ви сказали: якщо ми даємо чиновнику перевіряти цей процес – і сам державний чиновник також має нести відповідальність, щоб у нього не було спокуси, зловживаючи своїми посадовими обов’язками, вчиняти корупційні дії.

При цьому – слід посилити відповідальність чиновника, прописавши зрозумілий та дієвий алгоритм притягнення до адміністративної, кримінальної чи майнової відповідальності.

Коли кожен чиновник буде розуміти, що припис про припинення будівельних робіт – якщо він зроблений незаконно та безпідставно – нестиме за собою невідворотність покарання з боку держави чи може завершитись позовом з боку будівельної компанії на відшкодування вимушеного простою на об’єкті з 300 працівниками та технікою, тоді ситуація зміниться. Тоді чиновник у статусі інспектора дуже ретельно подумає, чи виконувати, може, кимось дані незаконні вказівки про припинення будівництва.

Наприкінці минулого року всім учасникам будівельної сфери Уряд презентував разом з реформою ДАБІ  також і електронний кабінет забудовника під гучним гаслом «Будівництво у смартфоні». Потім навколо цієї новації розгорілися скандали, зараз ідею, здається, просто «зливають». Ваша думка: чи вчасно запроваджувати нині щось подібне, чи ринок (чиновники, суспільство тощо) ще не готові? Чому ідея Е-кабінету виявилася провальною?

Взагалі сама ідея є правильною. Я також був прихильником і також на всіх обговорення доводив, що е-кабінет забудовника є прогресивним кроком.

Він дає можливість перемогти ряд суб’єктивних факторів, які приводять до великих корупційних ризиків.

Але коли ідею реалізували, ми побачили, чим вона обернулася. Коли через електронний кабінет легалізовуються де-факто самобуди, стаємо свідками скандалів, пов’язаних з подвійними та потрійними реєстрами. І знову ж таки – не бачимо жодної відповідальності жодного чиновника, який адмініструє цей процес.

Чому? Тому, що держава як така робити не хоче взагалі нічого. Приходять люди з професійного середовища чи громадськості, якісь зовнішні експерти і кажуть: це треба робити і ми готові це зробити. Всіма правдами та неправдами доводять свою позицію. Потім щось запускає черговий чиновник топ-рівня, який затримується не дуже довго. Потім воно якось існує, не зрозуміло, ким контрольоване, наскільки відповідально, наскільки безпечно тощо. Потім отримуємо купу проблем, за які, знов-таки, не можемо знайти відповідального. Чиновники кажуть: це не ми – це експерти. Ті своєю чергою – нам це замовили (дозволили), адже ми не несемо функцій держави та не наділені відповідними повноваженнями. Хто крайній? Хто по суті винний? Знайти його у цьому вирії тотальної безвідповідальності дуже складно.

Тому мушу констатувати: не завжди хороша ідея при хибній реалізації робить користь. Не сама ідея погана – але погана реалізація її компрометує.  Повертаючись до Е-кабінету. Якщо хтось з фахівців вищого державного рівня візьме на себе відповідальність за його якісний запуск – тоді буде толк.

Отже, у сухому підсумку. Сутність реформи, що була презентована Урядом, правильна й зрозуміла. Але чи вона запрацює саме так, як було за анонсовано? Сказати складно. Все залежить від деталей. Якою вона буде в кінцевому варіанті, поки що ніхто не розуміє.

Невірно вказано URL

Залишити відгук

Ваш email не буде оприлюднено.

Цей сайт використовує Akismet для зменшення спаму. Дізнайтеся, як обробляються ваші дані коментарів.