У міській раді розроблено план знесення «хрущовок». Про це повідомив мер Києва Віталій Кличко і навіть назвав райони, які першими стоять на черзі. Коли Київ позбудеться від «хрущовок» і куди подінуться їх жителі, повдомляє budport.

Кожен другий будинок в Києві – «хрущовка»

Будинки, які свого часу допомагали вирішити житлову проблему в Радянському союзі, тепер стали головним болем наших міст. Побудовані в 1957-1970 рр, ті ж «хрущовки», були розраховані максимум на 60 років за умови планових ремонтів і належного догляду. Тому зараз термін їх експлуатації давно вийшов.

Як повідомили в Департаменті будівництва та житлового забезпечення КМДА, в Києві зараз налічується 5395 застарілих будинків, загальною площею – 12 322 тис. Кв. м. Переважна більшість з них «хрущовки». За даними Мінрегіону, загальна кількість житлових будинків столиці – 12,2 тис. Тобто, майже кожен другий будинок Києва – «хрущовка».

У таких будинках проживає 566 732 киян. Найбільша їх концентрація – в Шевченківському, Солом’янському та Голосіївському районах.

З кожним роком кількість будинків, які переходять в розряд застарілого житлового фонду, збільшується, а їх стан тільки погіршується. Скажімо, в 1995 році, згідно з результатами обстеження житлового фонду столиці, 4,5% будинків були визнані такими, що підлягають знесенню. Скільки таких будинків зараз, точно не знає ніхто.

«Точні дані будуть відомі тільки після детального аналізу технічного стану будинків. Але думаю, 15-20% з цих 5,4 тис. Доцільніше знести », – розповіла директор профільної асоціації Алла.

У столиці діє спеціальний інформаційний ресурс, де можна перевірити актуальний статус конкретного будинку в Києві: його параметри, ступінь аварійності, заплановані ремонти і т.д.

Як можна позбутися «хрущовок»

Насправді таких варіантів тільки два: реновація і реконструкція. Перший – поквартальне реновація. Тобто, будуть зноситися не окремі будинки, а цілий квартал. Далі на «чистому місці» зводять все «з нуля» – від будинків до інфраструктури (дороги, міждворові проїзди, паркування, магазини), громадських місць (дитсадок, сквер і т.д.), і комунікацій.

Такий підхід вирішує проблему комплексно років на сто вперед. А місто і жителі можуть заощадити тисячі гривень на ремонті і комуналці.

Але у концепції є кілька суттєвих «мінусів»:

  • висока вартість;
  • тривалість (реновація може тривати роками),
  • питання тимчасового проживання жителів кварталу і пов’язаної з цим логістики.

Другий варіант – реконструкція наявного житла, в тому числі і кожного будинку окремо. Головне питання – стан будинків. Адже навіть «хрущовки» можуть сильно відрізнятися між собою. А їх нинішній стан залежить від ряду факторів. Наприклад, панельні “хрущовки” 70-х, як правило, гірше будинків кінця 50-х, які старше на 15-20 років. І навіть вдома, здані в експлуатацію у один рік в одному районі, можуть відрізнятися.

Один може бути зведений з бетонних блоків, інший, з таким же плануванням – з цегли, третій – з цегляних блоків. Найгіршою серед них буде саме «панелька». Тому одні вдома дійсно є сенс реконструювати, а інші – тільки зносити.

Проблеми концепції:

  • підходить не для всіх будинків;
  • жителям необхідно кілька років жити в ситуації періодичного ремонту з усіма наслідками – відключення комунікацій для перекладання, пил, шум і т.д ..;
  • менший термін експлуатації реконструйованої будівлі, в порівнянні з новим. Перевагою можна було б вважати меншу, в порівнянні з реновацією, вартість. Але в наших реаліях все може вийти навпаки. Наприклад, на початку 2000-х «хрущовку» на проспекті Григоренка у Києві повністю реконструювали, звівши додатковий поверх. Але проект виявився збитковим: гроші, отримані від продажу квартир на верхніх поверхах, навіть не покрили витрат на модернізацію будинку.

Архітектори підрахували, що проект коштував державі стільки, скільки коштувало б побудувати з нуля дев’ятиповерхівку.

Що вже зробили

Яку з цих концепцій вибрала київська влада? В інтерв’ю одному з українських телеканалів Кличко повідомив про плани знесення «хрущовок» на території житлового масиву Лісовий Деснянського району в межах вулиць Мілютенка, Шолом-Алейхема, Братиславській і Лісового проспекту. Що, нібито, вже враховано в новому Генплані столиці.

У КМДА підтвердили, що у столичної влади дійсно є відповідні плани. Уже завершено інвентаризацію застарілого житлового фонду, призначеного під знесення. Зараз йде робота над Програмою комплексної реконструкції. Над її проектом Департамент будівництва та житлового забезпечення працює разом з приватним підприємством «Інститут урбаністики».

В «Інституті урбаністики» пояснили, що закінчили роботу над першими двома етапами програми.
«Перший – це аналітично-дослідницький етап. Ми пропрацювали нормативну і законодавчу базу, вивчили вітчизняний і зарубіжний досвід, проаналізували інформацію по 5,4 тис. Будинків, які відносяться до застарілих. Під час другого були визначені території і згруповані будинку, як об’єкти потенційної реконструкції », – деталізує представник підприємства Алла.

Вона також повідомила, що в цьому році повинен був початися третій етап, який передбачає обстеження технічного стану будівель. На це буде потрібно не менше півроку. Але роботи так і не почалися, оскільки міський бюджет коштів не виділив.

Вартість реконструкції: більше, ніж весь столичний бюджет

Чи буде продовжено цей проект – велике питання. Адже, за офіційною кошторисі КМДА, на реконструкцію столичних «хрущовок» буде потрібно не менше $ 2,7 млрд. Для порівняння, доходи столичного бюджету в цьому році заплановані на рівні 58,826 млрд грн або близько $ 2 млрд.

Міська влада має намір вирішити цю проблему за рахунок залучення коштів фондів реконструкції, приватних інвесторів, забудовників та інших джерел. Але чи готові приватні інвестори заходити в такі проекти?

«Якщо покласти всі витрати на забудовників, то реновацію такого житла потрібно зробити економічно вигідною для забудовника за рахунок пільг або дотацій», – коментує Анна, директор з маркетингу столичної компанії забудовника.

На її думку, зрозумілим і вигідним для всіх сторін є варіант реалізації проекту, коли у жителів будинків, що йдуть під знос, квартири викуповуються або обмінюються на нове житло. А на місці «хрущовок» зводиться новий будинок.

Але такий варіант суперечить чинному законодавству, яке встановлює чіткі правила відселення.

Що «світить» мешканцям «хрущовок»

Як повідомили в Департаменті будівництва та житлового забезпечення КМДА, у разі знесення будинку його мешканці повинні отримати інше житло, причому не на тимчасовій основі, а у власність. Відселення можливо тільки після підписання угод з інвестором-забудовником і отримання інших рівноцінних умов для проживання. Що таке рівноцінні умови:

нерухомість знаходиться в тому ж кварталі, що і попереднє житло;
площа житла і кількість кімнат не менше, ніж в попередньому будинку. Більше того, вона може бути збільшена на 50% безкоштовно.
Крім того, як стверджують в департаменті, ситуацію ускладнює те, що зараз відселення власників квартир в будинках, що підлягають реконструкції, можливо тільки при 100% згоди цих власників.

«Мешканці, які проживають в старому житловому фонді, в більшості скептично ставляться до таких дій і бояться, що можуть залишитися без житла, або ж не отримають адекватної йому заміни», – пояснює проблему Анна.

На таких умовах жоден інвестор працювати не захоче. Тому місцевій владі і забудовникам доводиться чекати врегулювання проблемних питань на законодавчому рівні.

Що «світить» мешканцям «хрущовок»

Як повідомили в Департаменті будівництва та житлового забезпечення КМДА, у разі знесення будинку його мешканці повинні отримати інше житло, причому не на тимчасовій основі, а у власність. Відселення можливо тільки після підписання угод з інвестором-забудовником і отримання інших рівноцінних умов для проживання. Що таке рівноцінні умови:

  • нерухомість знаходиться в тому ж кварталі, що і попереднє житло;
  • площа житла і кількість кімнат не менше, ніж в попередньому будинку.

Більше того, вона може бути збільшена на 50% безкоштовно. Крім того, як стверджують в департаменті, ситуацію ускладнює те, що зараз відселення власників квартир в будинках, що підлягають реконструкції, можливо тільки при 100% згоди цих власників.

«Мешканці, які проживають в старому житловому фонді, в більшості скептично ставляться до таких дій і бояться, що можуть залишитися без житла, або ж не отримають адекватної йому заміни», – пояснює проблему Анна.

На таких умовах жоден інвестор працювати не захоче. Тому місцевій владі і забудовникам доводиться чекати врегулювання проблемних питань на законодавчому рівні.

Що хочуть змінити

Можливість знесення і будівництва нового будинку на місці «хрущовки» тільки при 100% згоді всіх жителів передбачає чинний закон про реконструкцію застарілого житлового фонду з 2006 року. Новий законопроект пропонує знизити «планку» до 75% згодних. Після отримання цих підписів повинен діяти наступний алгоритм:

  • місто має оголосити тендер на будівництво;
  • жителів мають відселити в тимчасове житло на час будівництва;
  • після завершення робіт та прийняття новобудови в експлуатацію, право власності на нові квартири передають жителям знесеної «хрущовки».

Відмінність: коефіцієнт площі має значення. Чинний закон від 2006 року передбачає, що жителям повинні надаватися рівноцінні умови проживання. Зате новий законопроект передбачає, що коефіцієнт компенсації власникам застарілого житла визначатимуть місцеві влади.

Поки цей законопроект не приймуть, місцева влада не може:

  • визначати коефіцієнт компенсації;
  • адекватно працювати з планом міста;
  • проводити роз’яснювальну роботу з жителями «хрущовок»;
  • організовувати тендери.

Що може зараз робити столична влада – це вести облік «хрущовок», створювати кошторис, яка завтра втратить актуальність, а ще – ліквідувати наслідки аварій, які відбуваються все частіше.

Законопроект про знесення і реконструкції старого житла, розроблений Мінрегіоном і зараз знаходиться на стадії обговорення. У профільних департаментах сподіваються, що з його прийняттям справи з реновацією житла в Україні підуть швидше. Але не всі налаштовані так оптимістично.

«При аналізі законопроекту стає очевидним, що обов’язки по об’єкту реконструкції повністю лягають на інвестора. Мало того, що він повинен віддати готове на 100% житло, та ще й зайнятися питаннями узгодження документації, проектування та навіть відселенням мешканців з «хрущовок», – пояснює представник «Інституту урбаністики».

Небагато знайдеться інвесторів, які погодяться при таких умовах на реконструкцію будинків, якщо можна без зайвого клопоту зводити нове житло на продаж. Інша справа, якби на інвестиційний конкурс виставляли готовий проект з усіма узгодженнями і інвестор чітко розумів, скільки квадратних метрів він повинен віддати, а яке побудувати на продаж.

Втім, зараз ще можна вносити пропозиції до документа. Але це також означає, що новий закон з’явиться ще не скоро. Тому і плани по реконструкції застарілого житлового фонду поки залишатимуться тільки на папері.

Невірно вказано URL

Залишити відгук

Ваш email не буде оприлюднено.

Цей сайт використовує Akismet для зменшення спаму. Дізнайтеся, як обробляються ваші дані коментарів.