Попри кризу та інші негаразди, первинна житлова нерухомість продовжує користуватись у українців стабільно високим попитом. Воно й не дивно: житло від забудовника обходиться дешевше, аніж купівля на вторинному ринку, при цьому воно значно якісніше – морально й фізично. Разом з тим, з кількістю ЖК, що будуються, ростуть і ризики для інвестора.

Чим вони обертаються згодом та як можна їх мінімізувати? Як розгледіти шахраїв будівельного ринку? Як зберегти гроші та нервову систему?

З оглядом на нинішню колосальну кількість проблемних будівництв, темою перейнялось Міністерство юстиції. Відділ розгляду скарг у сфері державної реєстрації Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції у столиці  надав консультацію, яку публікує ресурс 3м2.

Перш ніж підписувати будь-які документи, покупець повинен ретельно все перевірити.  Варто пам’ятати, що зазвичай вони не передбачають реальної відповідальності забудовника і – відповідно – всі ризики несе покупець.

Щоб не потрапити до рук шахраїв, потрібно перевірити декілька основних критеріїв.

По-перше: репутація забудовника

На що звертаємо увагу?

  • попередні проекти, наявність житлових будинків, уже зданих в експлуатацію (офіційні джерела); як правило, всі відомості про стаж роботи фірми на ринку нерухомості, фізичну та юридичну адресу, контактні телефони, нові та реалізовані проекти можна дізнатися на офіційному сайті компанії; якщо ж така інформація відсутня або неповна, варто замислитись – це тривожний симптом;
  • чи виступав забудовник фігурантом судових справ (реєстр судових рішень);
  • відгуки в мережі Інтернет.

По-друге: пакет документів

Важливо звернути увагу на дозвільну документацію, адже для кожного об’єкта будівництва повинна бути наявна оформлена та погоджена документація, а саме:

  • дозвільна документація щодо будівництва об’єкта (декларація про початок будівництва);
  • документи на земельну ділянку, де ведеться будівництво;
  • установчі документи компанії, з якою пропонується підписати договір, і документи на особу, яка буде його підписувати зі сторони забудовника;
  • безпосередньо зразок договору для ознайомлення перед підписанням (дає змогу проконсультуватися з юристом щодо його умов).

Якщо відсутній хоча б один із зазначених документів, варто відмовитись від купівлі такого об’єкта, оскільки ризик є занадто високим.

Не менш важливими є істотні умови договору, адже угода про купівлю квартири в новобудові може складатися із декількох договорів, але незалежно від їх кількості мають бути передбачені моменти, важливі для покупця:

— строк закінчення будівельних робіт та введення в експлуатацію, що має бути прогарантований відповідальністю за його порушення зі сторони забудовника;

— закріплення за покупцем квартири з відповідними параметрами;

— можливість повернення коштів у короткі строки у разі невиконання забудовником його обов’язків або відмови покупця від квартири (на практиці цей строк дуже великий і дає можливість забудовнику користуватися чужими коштами).

По-третє: механізм залучення ваших коштів

Статтею 4 Закону «Про інвестиційну діяльність» передбачено, що інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через:

  • фонди фінансування будівництва,
  • фонди операцій з нерухомістю,
  • інститути спільного інвестування,

а також – шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.

Перелічені способи інвестування є законними, але мають деякі ризики.

Крім зазначених законних способів інвестування, існують інші механізми, наприклад, укладення попереднього договору купівлі-продажу. Підписання такої угоди може бути виправданим лише у разі повної довіри до забудовника.

В іншому випадку треба пам’ятати, що:

— квартири з параметрами, передбаченими в договорі, може просто не виявитись у зданому в експлуатацію будинку;

— забудовник або посередник згодом можуть передумати підписувати основний договір і юридичного механізму примусити його виконати обіцянку не існує; крім того, як правило, «розмитою» є дата або подія підписання основного договору;

— на одну квартиру може бути підписано декілька попередніх договорів — у такому разі покупцеві не допоможе навіть нотаріальне засвідчення договору.

Отже, важливо з’ясувати схему інвестування і наявність або відсутність відповідних юридичних ризиків, пов’язаних із нею.

У будь-якому разі, приймаючи рішення купити житло у забудовника, варто прагматично підходити до з’ясування всіх обставин, ретельно проаналізовані документи та інформацію, у чому може допомогти супровід кваліфікованого юриста.

 

Залишити відгук

Ваш email не буде оприлюднено.

Цей сайт використовує Akismet для зменшення спаму. Дізнайтеся, як обробляються ваші дані коментарів.